FLIPPING HOUSES ▷ Comprar casa, reformar y vender 【Guía definitiva】

¿Qué son las Flipping Houses? La nueva forma de invertir en inmuebles. Compra, reforma y vende ¡dale la vuelta a la casa!

¿Eres inversor, agente inmobiliario, arquitecto o llevas una empresa de reformas? Monta tu equipo y empieza a ganar dinero remodelando propiedades devaluadas dándole ese toque mágico que les da valor.

FLIPING HOUSES: Comprar casa, reformar y vender

Revaloriza tu inversión con sólo un lavado de cara. Idea de negocio novedosa en España pero que lleva muchos años implantada con éxito en otros países. En este artículo te cuento en qué consiste y todo lo que necesitas saber.

¿Qué es el Flipping Houses?

Como el propio nombre indica

Flipping ——————–Voltear

House ———————– Casa

Dar la vuelta a la casa, transformándola. El concepto es simple: Compramos una propiedad en mal estado, la reformamos y la vendemos más cara obteniendo un beneficio.

En una forma de inversión inmobiliaria proveniente de los Estados Unidos y que se está implantando con mucho éxito en España. Esta forma de invertir no es algo tan nuevo pero sí lo es el concepto de centrarnos única y exclusivamente en revalorizar la propiedad a un mínimo coste. Está centrado en el tipo de construcción residencial, es muy sencillo, se trata comprar una casa para reformar, reformarla y luego venderla a un precio superior obteniendo un beneficio.

Las mejoras deben centrarse principalmente en un lavado de cara que aumente la apariencia (y su valor) a ojos del comprador. Nada de grandes renovaciones y materiales de alto standing aquí lo que queremos es que cada Euro esté bien gastado. Si algún defecto no se ve a simple vista o tiene una presencia aceptable no se toca o se repara mínimamente para que se pueda utilizar.

¿Como es la casa ideal para hacer Flipping Houses?

La clave para tener éxito en este negocio, como el de cualquier otro, es obtener el máximo beneficio. Esto supone comprar muy barato y vender caro (o lo más caro posible) dando un valor añadido a la vivienda.

Para saber encontrar esas propiedades interesantes, lógicamente tendremos que conocer muy bien los precios. Se hace imprescindible, por tanto, hacer un completo ESTUDIO DE MERCADO, ya sea haciendo comparativas de viviendas en venta a través de los diferentes portales web o bien apoyándonos en Agentes Inmobiliarios locales con los que colaboremos, que son los que tienen la información de primera mano.

Comprar barato:

Una clave importante es que la casa tiene que estar devaluada, respecto a propiedades similares de la zona, ya sea por su aspecto descuidado , obsoleto o por su mal estado de conservación. Cuanto peor presencia tenga mejor para nosotros porque podremos negociar a la baja el precio, en este sentido tienes que ser listo y sacar todos los defectos posibles, cuantos más mejor, para hacer entender al vendedor que su propiedad no vale lo que pide por ella.

A veces también nos podemos encontrar anuncios de venta de inmuebles que provienen de una herencia, o de una pareja recientemente separada. En estos casos los propietarios suelen ser especialmente receptivos a ofertas a la baja, dada la urgencia por quitarse de encima la carga que les supone esta vivienda. Con una simple charla telefónica puedes obtener esta importante información que te sirva de arma de negociación.

 No obstante hay que tener cuidado con no comprar inmuebles con graves defectos estructurales, lo que supondría un incremento de costes de rehabilitación que echaría por la borda nuestras expectativas de ganancia. Aquí es importante dejarse asesorar por un Arquitecto o técnico con suficientes conocimientos en edificación así como del constructor que tenga que acometer la posible reforma. No compres sin antes haber valorado bien cuál será el importe total a invertir.

Mucho cuidado al invertir o puede volar tu dinero
Mucho cuidado al invertir o puede volar tu dinero

Vender caro:

Esta es la otra parte de la balanza, hay que vender lo más caro posible y esto se consigue sabiendo elegir muy bien la zona donde se trabaja (recuerda que queremos vender la propiedad rápidamente, no conviene que te pises los dedos adquiriendo una propiedad en un lugar poco atractivo).

Busca zonas con servicios, colegios, acceso a transporte público, comercios,… y evita plantas altas sin ascensor, calles poco transitadas, poco iluminadas o degradadas. En la búsqueda de la mayor revaloración posible no hay que olvidar la propia remodelación, buscando siempre gastar bien cada euro.

Céntrate en aquellos aspectos estéticos que gustan a los compradores potenciales, cambia los suelos para colocar parquet, alisa y pinta las paredes, reforma el baño y la cocina, cambia puertas interiores y ventanas,… evita invertir en aquellas cosas que no se ven a simple vista, como instalaciones empotradas por ejemplo (a no ser que sea imprescindible), tampoco interesa gastar en materiales o muebles caros cuyo valor añadido no se aprecia para la mayoría de personas (salvo que estés ofreciendo una vivienda de alto standing, claro está).

La Cocina es la reforma estrella de toda buena Flipping House
La Cocina es la reforma estrella de toda buena Flipping House

Un ejemplo para entenderlo mejor:

Por ponerte un ejemplo: Imagina que la cocina está en muy mal estado y necesitamos reformarla completamente. Sabemos que viviendas similares con la cocina nueva se ofertan por unos 10000€ más.

Imagina que queremos hacerla muy bonita, de diseño con materiales de 1ª calidad. Es posible que gastemos 20000€, pero ¿crees que esta inversión se verá también reflejada en el precio final de venta? Yo te respondo, la respuesta es NO, y estaríamos perdiendo dinero.

Lo inteligente es gastar unos 7000-8000€, con esa cantidad igualmente podemos conseguir dar una imagen de cocina nueva, que es lo que interesa. Ahora podremos competir con esas propiedades más caras, habremos invertido inteligentemente.

En definitiva, gasta lo necesario para que la vivienda luzca bien y destaque respecto a otras propiedades similares, cubriendo las expectativas del potencial comprador, pero sin excesos.

¿Necesito dinero para invertir?

Aunque habría que puntualizarlo, la respuesta simple es NO, en principio no necesitas capital para invertir, para esto contarás con socios inversores. Tu tarea es poner tu conocimiento profesional y el de tu equipo al servicio de este inversor, quien se encargará de costear todo. Tú a cambio te llevarás un trozo del pastel (es decir, un % del beneficio obtenido) una vez se cierre la operación con la venta final.

Te he dicho que hay que puntualizar lo de coste 0 porque, realmente no hay nada que no tenga coste. Si necesitas teléfono móvil, te desplazas a ver propiedades, tienes un despacho u oficina, un PC, tus gastos profesionales, etc… todo esto tendrá un gasto mínimo. Es decir.

En resumen:

  • La operación del Flipping House (incluyendo adquisición de la propiedad, pago a profesionales, costes de reforma, etc…) la paga un inversor interesado en obtener una rentabilidad por su dinero.
  • Los costes mínimos del día a día por realizar tu trabajo los costearás tú, gasto que recuperarás al final del proceso cuando cobres la comisión acordada. No obstante, si hay una relación de confianza con tu inversor, podrías negociar algún tipo de anticipo para que puedas ir tirando los meses que dura el proceso.

Hay dos maneras de realizar un Flipping House SIN DINERO:

Forma 1: llegar a un acuerdo con el propietario

Es muy importante llegar a acuerdos en este tipo de negocio de las Flipping Houses

1.- Encontrar propiedades anunciadas en mal estado que son difícilmente vendibles en el estado que se encuentran y que tienen un alto potencial de revalorización dados los precios de propiedades similares existentes en la zona.

2.- Llegar a un acuerdo con el propietario, formalizado en un contrato de colaboración mediante el cual él cede su propiedad para ser reformada y nosotros ponemos el capital necesario. El beneficio de la venta se repartirá entre los dos en partes iguales normalmente (aunque se puede pactar un % de reparto diferente).

3.- Habíamos hablado que es un negocio sin coste para ti, por lo que en este paso hay que llegar a un acuerdo con un inversionista de confianza quien será el que ponga el dinero necesario, dinero que, lógicamente, recuperará al final del proceso con unos suculentos intereses.

4.- Una vez vendida la propiedad, recuperamos la cantidad invertida en la reforma y del beneficio restante repartimos a propietario e inversionista las cantidades que le corresponden. A nosotros nos quedará un remanente nada despreciable.

UN EJEMPLO: Te lo explico con números:

Hagamos bien los cálculos

Imagina que una propiedad en mal estado:

Está anunciada por 50000€, pero que si estuviera bien podría venderse por 75000€.

Pues bien, pactamos con el propietario que vamos a poner 10000€ para la reforma

También pactamos con el inversor que le devolveremos el capital aportado con un 30% de interés tras la venta de la propiedad.

Se realiza todo el trabajo y conseguimos, efectivamente, vender la propiedad renovada por esos 75000€

Ahora calculemos el reparto final:

Tenemos 25000€ de beneficio.

Devolvemos los 10000 € al inversor, nos queda un beneficio de 15000€

Se reparte el 50% del beneficio al propietario, nos quedan 7500€

Por último, le damos al inversor el 30% de intereses pactado, es decir, 3000€.

Lo que nos queda finalmente tras la operación son 4500€ de ganancia.

Forma 2: la tradicional, un inversor compra la propiedad  

Pasos a seguir:

1.-  Realizamos la búsqueda de viviendas aptas para hacer Flipping Houses (en mal estado y de precio muy bajo en comparación con otras propiedades similares de la zona).

Pongamos que se vende por 50000€.

Buscamos un inversor, que esté dispuesto a adquirir la propiedad y, posteriormente, a costear la reforma, valorada en unos 10000€.

Negociamos con el comprador un precio lo más bajo posible (dado que la vivienda está en mal estado y no se vende, lo tendremos fácil). Imagina que lo conseguimos cerrar por 45000€.

Pactamos con el inversor el % de reparto de los beneficios tras la operación. Lógicamente en este caso el reparto no puede quedar a mitades iguales porque nosotros no ponemos nada de capital, en estos casos tendremos que pactar el % adecuado para ambas partes. Pongamos que llegamos a un pacto de reparto 20%(nosotros)-80%(inversor).

2.- Se realiza la compra y empezamos a trabajar de inmediato en la rehabilitación.

El coste total de la operación es de 45000€+10000€ (por simplificar no nos metemos en este ejemplo a calcular gastos de compraventa, etc…)

Con la vivienda puesta al día la ofrecemos a la venta y localizamos al comprador. El precio de mercado en el que se vende la propiedad lo fijamos en unos 80000€.

Tras la venta obtenemos un beneficio de 80000€-55000€ = 25000€. Se reparte el beneficio de acuerdo a lo pactado quedándonos un margen de ganancia de 5000€.

Ventajas de las Flipping Houses respecto a otras inversiones inmobiliarias:

  • Trabajamos en un pequeño periodo de tiempo, tan sólo algunos meses, lo que implica que podemos evitar grandes oscilaciones en los precios del mercado inmobiliario. Es decir, la operación se puede planificar con un mínimo margen de error.
  • Al obtener un gran beneficio en poco tiempo, podemos adquirir rápidamente un capital que permita, a la larga, entrar en más operaciones al mismo tiempo. Es un negocio escalable.
  • Si se hace bien, el porcentaje de beneficio puede ser de hasta un 20% superior al tradicional negocio de comprar para alquilar.
  • Generas propiedades exclusivas en venta, viviendas que antes no competían en el mercado, y que suelen ser mucho más atractivas que otras propiedades similares.
  • Mínimo riesgo en la inversión, dado que compras propiedades muy baratas. Es posible que ganes menos de lo esperado si una operación te sale mal, pero difícilmente perderás dinero.
  • No necesitamos recurrir a los bancos al tratar con inversores directamente.
  • El Flipping House no entiende de crisis. Al ser una operación de pocos meses siempre podremos iniciar una nueva operación, adaptándonos a los precios del mercado en ese momento.

El triángulo de las Flipping Houses, estos son los agentes que intervienen:

1.- Montar un equipo de trabajo, tal y como te explico más adelante.

2.- Generar contactos inmobiliarios quienes nos darán acceso a propiedades con alto potencial de revalorización y quienes, al final del todo, nos encontrarán un comprador.

3.- Empresas o profesionales expertos en Marketing Inmobiliario y decoración, para aplicar el conocido como “Home Staging”.

¿A quien va dirigida esta inversion?

Este tipo de inversiones está muy dirigida a empresas y profesionales del sector y no tanto a los particulares debido, en gran medida, a la importante carga de gastos e impuestos (como el de transmisiones) que estos últimos tienen que afrontar que pueden no hacer la operación rentable. La carga fiscal para las empresas dedicadas al sector es mucho menor.

Fases de una operación Flipping Houses 

Este tipo de negocio está formado por tres partes:

  1. Buscar viviendas para reformar y comprar. Siendo muy importante que el precio de compra sea muy barato (lo que no es difícil teniendo en cuenta que estamos buscando casas en mal estado cuyos propietarios están deseosos de quitarse de encima).
  2. Formar un equipo de trabajo de nuestra confianza para llevar a cabo con éxito y sin problemas la rehabilitación que la vivienda necesita y, por supuesto, a un precio competitivo. Como te puedes imaginar el precio de esta transformación es vital para que la operación salga bien. Una mala planificación puede echar por la borda nuestras expectativas de retorno de la inversión comiéndose nuestro beneficio.
  3.   Teniendo la vivienda renovada pasamos a la parte de la venta. Aquí nos podemos ayudar de agentes y plataformas inmobiliarias para poder encontrar el comprador ideal.

¿Las Flipping houses son Negocio o Especulación?

A simple vista puede parecer que todo esto del Flipping Houses, y más teniendo en la memoria algunos abusos del pasado, no es más que especular para aprovecharse del mercado y de las personas ingenuas pero esto no es así.

Hay que ver este sistema como un negocio en el que se da un valor añadido a un producto, que es una vivienda que estando en un mal estado ahora puede ofrecer una mejor cara y podrá encontrar finalmente el comprador que merece.

¿Empezando desde cero? Cómo se hace un flipping house paso a paso

Probablemente, si estás leyendo este artículo, serás alguien que tiene poca idea de cómo funciona esto pero te suena de algo. Internet se está llenando cada vez más de artículos y videos que hablan de esto pero nadie te lo cuenta con detalle.

No dejes nada al azar, planifica bien tu Flipping House

Para ti, que empiezas de cero, está redactado este post. Mi idea es darte luz y aconsejarte antes de embarcarte en esta aventura.

Lo primero: ¿Qué es lo que necesitamos para plantear un Flipping House por primera vez?

Hay dos cosas primordiales a tener en cuenta:

1.- Asociarte con empresas o personas para poder colaborar. Esto es un trabajo en equipo formado básicamente por:

Empresas de construcción o reformas.

Como eres nuevo en esto, no tendrás más remedio que iniciar una ronda de contactos con empresas locales que trabajen en la zona, a ser posible, ayúdate de las reseñas de Google que te pueden dar una orientación para saber a quien llamar. Dedícale su tiempo a esto, incluso antes de empezar a  buscar propiedades para reformar. Que te enseñen proyectos o trabajos realizados, que te hablen de sus precios, asegúrate que sean competitivos, profesionales y que sean legales.

No te quedes con las mejoras más baratas o con “reformeros” poco serios (recuerda que estás montando un equipo de trabajo para llevar a cabo un negocio que debe ser profesional). Te interesa quedarte al final con un mínimo de dos, los que te hayan dado mejor impresión y predisposición para poder colaborar.

Decorador de interiores o diseñador de espacios.

Esto es un gran apoyo dentro de este concepto del house Flipping. Ten en cuenta que la vivienda, una vez reformada, tendremos que dejarla “bonita” ya que le tiene que entrar por los ojos y enamorar al futuro comprador. Esto es una parte muy importante de esta operación, sin la cual no podrás tener éxito.

Pero no te equivoques, no se trata de realizar un diseño de interiores en toda regla con muebles de diseño, no es eso. Aquí lo que buscamos es un “lavado de cara”, es un márketing decorativo, lo que se denomina en inglés un “Home Staging”.

Agentes inmobiliarios que trabajen por la zona.

Ten en cuenta que ellos son los que te podrán asesorar bien acerca de qué precios son los que se mueven en el mercado, qué tipo de propiedades son las más demandadas y sabrán detectar las oportunidades que caigan en sus manos. Deben ser agencias de confianza con las que tengamos una buena relación ya que es primordial que te puedan avisar en el momento que tengan en su cartera alguna propiedad altamente rentable.

Ten en cuenta que las inmobiliarias en Flipping Houses no son tu competencia, son tus aliadas.  Así que no lo dudes, hay que salir a la calle y establecer contactos en el sector, estar bien informados es la clave para encontrar esas “gangas” que buscamos.

Debes contar en tus contactos también con un Arquitecto

Es quien te asesorará y detectará más fácilmente aquellas deficiencias o problemas existentes en la propiedad que a ojos de una persona no formada resultan inapreciables. Esto es muy importante para evitar costosas reparaciones que no teníamos inicialmente previstas. Además este profesional de la arquitectura será la persona que, llegado el momento, te diseñará los planos del proyecto y redactará las memorias necesarias para solicitar la licencia de obras y supervisará la ejecución de las obras. El apoyo técnico es muy importante en las Flipping Houses

Fotógrafo especializado en inmuebles.

Esto es algo a lo que muchos les parece prescindible pero, bajo mi punto de vista, es de vital importancia, además no es tan costoso como piensas. A no ser que tengas suficientes conocimientos de fotografía, tus fotos amateur realizadas con el móvil, no harán justicia a la vivienda que pretendes vender.

Recuerda que el objetivo es dejar la casa lo más bonita posible para que enamore a tu posible comprador, nada mejor que un flechazo a primera vista ¿no? Haz buenas fotografías profesionales de la casa y te asegurarás muchos contactos interesados en ver tu propiedad, destacando frente a la competencia.

Todos estos profesionales colaboradores en la práctica actúan como un “freelance”, es decir, no les tienes que pagar un sueldo, tan sólo supondrán un gasto cuando realicen un servicio. Nada de gastos fijos o recurrentes, ten cuenta que el pago de todos estos profesionales lo va a costear el inversor y tú sólo te tendrás que preocupar de la coordinación.

2.- Las herramientas o recursos necesarios para poder llevar este negocio hasta el final de forma eficaz. Necesitaremos:

Reconocimiento de localización.

Se trata de un documento a suscribir con el inversor en el cual se deja constancia que la vivienda con alto potencial que tiene sobre la mesa la ha conseguido gracias a nuestra intermediación y que el objetivo de la compra es hacer un Flipping House. Quedamos de esta forma ligados al inversor y este no podrá actuar sin nuestra supervisión.

Contratos de asociación con inversores.

Salvo que te quieras jugar tu propio capital (nada recomendable), lo más adecuado y lo habitual es que otros aporten el capital necesario para la inversión. El contrato establecerá los porcentajes de reparto del beneficio una vez que la operación de Flipping House se haya completado con éxito.

– Para ofertar nuestras viviendas reformadas tendremos que darnos de alta en portales inmobiliarios.

– Y otras herramientas como teléfono móvil con conexión a internet, ordenador, software gratuito para preparar presupuestos o documentos, etc…

Como ves, con muy poco se puede empezar a plantear un negocio de Flipping Houses en España No necesitas invertir tu dinero, tan sólo dedicarle un poco de tiempo a crear esa red de contactos de confianza que te van a ayudar en el proceso

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