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¿Una vivienda para reformar necesita Certificado Energético?

Casa de pueblo para reformar
Casa de pueblo para reformar
Una casa de pueblo para reformar ¿Necesita el certificado?

Habitualmente vemos en inmobiliarias anuncios de “viviendas para reformar” que se ponen en venta y que no disponen de Certificado de eficiencia energética. Pero… ¿esto es normal? ¿una vivienda para reformar necesita Certificado Energético?

Muchos clientes y propietarios tienen muchas dudas acerca de este tema, por este motivo os intento aclarar en este artículo la típica pregunta que me suelo encontrar:

Quiero comprar una casa para reformarla, la casa es muy vieja y se va a cambiar por completo todas las instalaciones, ventanas, calefacción…o sea, una reforma integral, mi pregunta es si el vendedor tiene la obligación de hacer el certificado energético o por el contrario ya se lo hare yo cuando termine toda la obra.

Siento decir que la Ley no es clara en este tema por lo que caben diferentes interpretaciones. Comento las diferentes opciones posibles, aunque adelanto que el propietario es quien tienea la última palabra:

LA EXCEPCIÓN MÁS OBVIA: “REFORMAS IMPORTANTES”

Como bien sabrás la Ley establece que toda vivienda que se ofrezca para venta o alquiler debe contar con un Certificado de Eficiencia Energética, esto es así en España desde el año 2013. Esto implica que, con la ley en la mano, si la vivienda está siendo publicitada a través de inmobiliarias los compradores tienen todo el derecho de exigir que se le enseñe la Calificación Energética de la misma (la etiqueta energética). No hacerlo conlleva posibles sanciones como explico en mi artículo: Sanciones hasta 1000€ por vender, alquilar o publicitar sin el Certificado Energético

Ahora bien, lo más habitual en el mercado actual es que se encuentren muchas viviendas (sobretodo las más antiguas) que aún no tenga el Certificado y aquí empiezan las interpretaciones. La Ley, dentro de las excepciones previstas nos dice que:

Se excluyen del ámbito de aplicación:(…) Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.

Y si releemos el documento de Respuestas a Preguntas Frecuentes publicado por el Ministerio se nos aclara que:

Reformas importantes son aquellas donde se renueve más del 25 por ciento del total de su envolvente, o la totalidad de las instalaciones térmicas o se cambie el tipo de combustible.

albañiles reformando casaInterpretando esto, parece entenderse que esta excepción de la Ley está pensada para aquellos inmuebles que requieran de un proyecto de arquitectura o de instalaciones y que contemple la rehabilitación de los mismos o bien la demolición para hacer obra nueva. La primera conclusión entonces parece obvia: Si la vivienda actualmente, a pesar de ser antigua, resulta habitable no cabe duda y debería pedirse el Certificado.

EL NOTARIO DEBERÁ REFLEJARLO EN LA ESCRITURA

Cuando nos encontramos con un caso en que la vivienda en su estado actual no resulte habitable por:

  • Estar en muy mal estado o en semiruina
  • Exija de reparaciones urgentes para tener las mínimas garantías de habitabilidad
  • Tiene problemas de humedades que exijan cambios de cubierta o cerramientos
  • Deban demolerse partes de la misma.
  • Deban hacerse modicaciones estructurales o realizar ampliaciones
  • Etc…

sí que podría entenderse que no tiene sentido contar con un certificado energético. Para este caso puntual, el Notario debería incluir en la escritura algo parecido a lo siguiente:

La parte transmitente declara bajo su exclusiva responsabilidad, que la finca objeto de la presente compraventa NO entra dentro del ámbito de aplicación del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Y ello en atención a tratarse de un edificio que se compra para REFORMAS IMPORTANTES (que implican una renovación de más del 25% de la superficie de la envolvente del edificio) o DEMOLICIÓN.

Notario incluira clausula escritura
El Notario incluirá una cláusula en la escritura

Por supuesto, si en la escritura aparece una cláusula de este tipo el comprador se va a comprometer a realizar la reforma necesaria mediante un Proyecto de un arquitecto quien una vez finalizadas las obras, y de forma voluntaria podrá realizar el Certificado de Eficiencia Energética posteriormente. Aclarar que la legislación actual solamente obliga a encargar un Certificado de Eficiencia Energética en proyectos de arquitectura cuya superficie útil sea superior a los 1000m2 y donde se renueve, al menos, el 25% de la envolvente térmica (fachadas, cubiertas,…). Para la mayoría de casos (superficie <1000m2), el Certificado Energético solamente será obligatorio en el caso de que el nuevo propietario ponga de nuevo en Alquiler o Venta el inmueble reformado.

De todos modos yo siempre aconsejo que, ante la duda, y conociendo los costes actuales de este documento, no merece la pena el riesgo de ser inspeccionado por no incluir el Certificado en la compraventa. Si la vivienda está en mal estado pero es habitable, mejor hacerlo.

APOYARSE EN LAS “MEDIDAS DE MEJORA” DEL CERTIFICADO

Dentro del propio documento del Certificado Energético existe un apartado llamado “Medidas de mejora“, este apartado está pensado para que, si quiere realizar reformas, los nuevos propietarios puedan mejorar la Letra Energética de su inmueble sin tener que pedir un nuevo Certificado Energético. En este sentido es importante elegir un buen técnico que sepa estudiar bien las Mejoras más adecuadas a su caso para que le puedan servir de guía a la hora de plantear su proyecto de reforma.

Ni que decir tiene que un técnico experimentado y familiarizado con los temas referentes a la construcción como es un Arquitecto, puede poner especial atención a este punto dando un valor añadido al Certificado. Es importante disponer del Certificado bien hecho (aconsejo huir de los Certificadores más baratos que, por supuesto, no harán este estudio tan detallado).

En conclusión:

  • Si la vivienda está antigua pero es habitable: DEBES TENER EL CERTIFICADO
  • Si la vivienda sólo necesita pequeñas reformas y un lava de cara: DEBES TENER EL CERTIFICADO
  • Si la vivienda requiere de un proyecto de rehabilitación: puedes acogerte a la EXENCIÓN aunque ello obligará al nuevo propietario a que, a través de un Proyecto de Reforma, encargue el Certificado Energético una vez concluídas las obras.

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Antonio Ariza - Arquitecto Certificado Energetico

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ANTONIO ARIZA – ARQUITECTO

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Comentarios (2)

Hola,
En tu artículo dices:
“Si la vivienda requiere de un proyecto de rehabilitación: puedes acogerte a la EXENCIÓN aunque ello obligará al nuevo propietario a que, a través de un Proyecto de Reforma, encargue el Certificado Energético una vez concluídas las obras.”

¿Podrías decirme en donde dice en el RD235/2013 que un proyecto de una reforma necesita certificado de proyecto y certificado de edificio terminado como si de una obra nueva se tratara??
A mi modo de ver, el 47/2007 obligaba solo a proyectos de reforma de edificios de más de 1000m2 que renovaran más del 25% de los cerramientos, pero el RD235/2013 ni eso?

Aunque es lógico pensar que esto fuera así, actualmente creo que el texto legal no lo contempla.

Gracias

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Muchas gracias Carolina por tu comentario, reconozco un error en la redacción del artículo ya que, efectivamente, la Ley 47/2007 establece que es obligatorio hacer el Certificado en proyectos de reforma “con una superficie útil superior a 1.000 m² donde se renueve más del 25 por cien del total de sus cerramientos”. Para el resto de casos, será voluntario según nos aclara el R.D. 235/2013 en su ” Artículo 10: Validez, renovación y actualización del certificado de eficiencia energética” donde se nos dice textualmente que:

3. El propietario del edificio es responsable de la renovación o actualización del certificado de eficiencia energética conforme a las condiciones que establezca el órgano competente de la Comunidad Autónoma. El propietario podrá proceder voluntariamente a su actualización, cuando considere que existen variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar el certificado de eficiencia energética.

Gracias por haberme advertido del error, corregiré la redacción del artículo para evitar confusiones.

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