Cómo prohibir pisos turísticos en la Comunidad Valenciana y recuperar el control de tu edificio

Si vives en la Comunitat Valenciana y formas parte de una comunidad de propietarios, debes saber que ahora ya es posible prohibir los pisos turísticos.

Soy consciente, como técnico conocedor del sector, del auge del alquiler turístico en nuestros barrios. Este fenómeno, lejos de ser solo una tendencia económica, está generando inquietud y alterando la convivencia en muchos edificios que sufren a diario las molestias. No es de extrañar que cada vez más personas se planteen de una vez prohibir los pisos turísticos. En este artículo pretendo arrojar luz sobre este problema y enseñarte cómo de forma sencilla, con el consenso de los propios vecinos, podemos recuperar el carácter residencial y la seguridad de nuestras comunidades.

¿Por qué plantearse prohibir los pisos turísticos?

En los últimos años, el crecimiento del alquiler turístico ha revolucionado el mercado inmobiliario, en especial desde la aparición de plataformar como Airbnb, donde cualquiera puede comercializar de forma sencilla su alquiler turístico. Muchos particulares han llegado al sector atraídos por las altas rentabilidades de este modelo de negocio, esto lleva aparejado a un continuo y creciente trasiego de personas con maletas que van y vienen, personas con ganas de pasar unos bonitos días de vacaciones y disfrutar al máximo. Si a esto le unimos el hecho de que muchos son gente joven y grupos de amigos, tenemos el cóctel perfecto para generar problemas de convivencia.

No son pocos los inconvenientes que afectan la calidad de vida en las comunidades residenciales. Te enumero, a modo de ejemplo, algunos de los principales motivos de queja que me suelo encontrar:

1. Pérdida del ambiente de vecindad:
   La alta rotación de turistas rompe la estabilidad y dificulta el desarrollo de relaciones de confianza entre vecinos. En un edificio donde conviven familias y personas que buscan un hogar, la presencia constante de inquilinos temporales puede erosionar el sentido de comunidad.
2. Incremento del ruido y molestias:
   Este lo calificaría como el TOP de los motivos de protesta: Las fiestas improvisadas y el tránsito constante de personas generan ruidos y disturbios que afectan la tranquilidad del edificio. Esto no solo altera el descanso de los vecinos, sino que también puede provocar conflictos y tensiones.
3. Riesgos para la seguridad:
   La entrada incontrolada de personas desconocidas aumenta el riesgo de situaciones inseguras. Cuando no conoces a quienes circulan por el edificio, el control de acceso se vuelve complicado, lo que puede vulnerar la seguridad de todos. Prácticas como la colocación de llaves del portal en cajetines a pie de calle se han prohibido ya justo por este motivo.
4. Desgaste de áreas comunes:
   El uso intensivo de ascensores, pasillos y zonas comunes por parte de turistas puede acelerar el deterioro de estos espacios, generando mayores gastos en mantenimiento y reparaciones, que finalmente recaen en todos los propietarios.
5. Impacto en el valor de la propiedad:
   Las viviendas en comunidades que han perdido su carácter residencial suelen desvalorizarse. Los compradores y futuros inquilinos prefieren entornos tranquilos y estables, lo que significa que el alquiler turístico puede tener un efecto negativo en la plusvalía de la propiedad.

Además muchos ayuntamientos ya están tomando cartas en el asunto. En ciudades como Valencia Capital, por ejemplo, ya se están restringiendo los Certificados de Compatibilidad para viviendas turísticas en edificios comunitarios, permitiendo su emisión solo en plantas bajas o en aquellos casos donde se garantice un acceso diferenciado.

La posibilidad legal de prohibir pisos turísticos en la Comunidad Valenciana

Antes de entrar te preguntarás ¿Es posible legalmente prohibir los pisos turísticos en mi comunidad de propietarios?

Pues afortunadamente las reglas del juego han cambiado y ya es posible legalmente prohibir o limitar el alquiler turístico en una comunidad de propietarios en la Comunidad Valenciana. Tanto la Ley de Propiedad Horizontal como otras normativas específicas (como la Ley 15/2018, el Decreto 10/2021 o el más reciente Decreto-ley 9/2024), respaldan la posibilidad de que los vecinos acuerden cambiar el destino de las viviendas.

Este acuerdo se adopta mediante la convocatoria de una Junta de Propietarios, en la que se incluye de manera expresa el punto sobre prohibir o limitar el uso de las viviendas para fines turísticos. Para que el acuerdo sea válido, se requiere el voto favorable del 60% de los propietarios. Este porcentaje garantiza que la medida refleje el interés colectivo y no sea impuesta de forma arbitraria.

Recordatorio acerca de cómo contabilizar los votos: para que una decisión se apruebe con el 60% de los votos, se necesita que, de todos los votos emitidos, al menos el 60% sean favorables a la propuesta. Los vecinos que no se presentan a la reunión no cuentan en el recuento, por lo que su voto se pierde a menos que hayan delegado previamente su voto en otra persona. El acuerdo se formaliza mediante la elaboración y firma del acta de la reunión, en la que se recoge detalladamente el resultado de la votación.

¿Qué ocurre si hay pisos turísticos que ya cuentan con licencia?

Una duda muy recurrente: ¿qué sucede si una o varias viviendas dentro de la comunidad ya tienen una licencia de alquiler turístico antes del acuerdo de prohibición?

Pues legalmente el acuerdo de la comunidad no tiene efectos retroactivos, no sería justo restringir una actividad económica que ya cuenta con todos los permisos legales. En ese caso se podrá continuar la actividad hasta que caduque (las licencias turísticas en la Comunidad Valenciana tienen caducidad de 5 años máximo) y el propietario no podrá renovarla ni solicitar una nueva, ya que el acuerdo de la comunidad habrá establecido de manera clara que el uso turístico está prohibido en el edificio.

A la larga el edificio quedará libre de este tipo de actividades.

Pasos para prohibir los pisos turísticos en tu comunidad

Ahora que sabes que es posible dar el paso, si cuentas con apoyo vecinal podéis pasar a la acción. Te comparto los pasos prácticos para lograrlo, basados en mi experiencia profesional y en la normativa vigente:

Paso 1. Convoca una Junta de Propietarios

El primer y fundamental paso es convocar una reunión de todos los propietarios. La convocatoria debe incluir de forma explícita el punto del orden del día referente a la prohibición o limitación del uso turístico de las viviendas. Es crucial que este tema se comunique con antelación para que todos puedan prepararse y aportar sus opiniones.

En la convocatoria, explica de manera clara los motivos: la pérdida del ambiente vecinal, las molestias, riesgos de seguridad, desgaste de las áreas comunes, etc… Cuanto más transparente y detallada sea la información, mayor será la probabilidad de obtener el respaldo de la mayoría.

Paso 2. Celebración de la Junta y votación:

Durante la reunión, abre el espacio para el debate. Es aquí donde podrás explicar en detalle los problemas y quejas que han ocasionado esta junta, que los vecinos intercambien impresiones y se decida en qué términos se debería restringir o acordar una prohibición.

También se puede aprovechar el momento para establecer nuevas normas comunitarias que tendrán que cumplir los propietarios de los pisos que dispongan de licencia en vigor (dado que estos tienen derecho a seguir explotando su actividad hasta que caduque su licencia). en este sentido es importante escuchar la opinión de los propietarios directamente afectados, intentando llegar a un pacto razonable sin entrar en discusiones innecesarias que no ayudan en nada a solucionar el problema.

Tras establecer las condiciones y acuerdos es momento de votar. Para que el acuerdo sea legalmente válido, es imprescindible contar con el voto favorable del 60% de los propietarios. Este porcentaje, establecido en la normativa, garantiza que la decisión refleje un amplio consenso y no sea el resultado de una minoría impuesta sobre la mayoría.

Si no se llega al 60%, es posible que se deba replantear la medida o buscar soluciones intermedias que atiendan las preocupaciones de la mayoría con la idea de mejorar la convivencia.

Paso 3. Formaliza el acuerdo en acta y registro de la propiedad

Una vez aprobado el cambio, es fundamental que se formalice correctamente el acuerdo. Este proceso incluye:

• Redactar el acta de la Junta: El acta debe reflejar de manera detallada la propuesta, el debate y la votación final. Es el documento que avala la decisión tomada.
• Elevar a escritura pública: Aunque no es obligatorio, elevar la decisión a escritura pública le confiere una mayor fuerza legal, facilitando su aplicación frente a terceros. Así de este modo se actualizan los estatutos de la comunidad.
• Inscribir en el Registro de la Propiedad: Este paso sí que es importante ya que, para que la medida tenga efectos frente a futuros propietarios o arrendatarios, debe reflejarse este acuerdo en el registro de la propiedad. Con la inscripción, la comunidad asegura que el acuerdo se mantenga vigente y que no se puedan vulnerar sus estatutos en el futuro.

Ventajas de prohibir los pisos turísticos en tu comunidad

Adoptar una medida para prohibir el uso turístico de las viviendas no es solo una cuestión de seguridad o de control administrativo; es una apuesta por mejorar la calidad de vida en la comunidad. Algunos de los beneficios que se pueden esperar son:

• Mejora de la convivencia: Al eliminar la rotación constante de inquilinos, se fomenta un ambiente de vecindad más estable y se fortalecen los lazos entre los propietarios.
• Aumento de la seguridad: Con menos desconocidos entrando al edificio, es más fácil mantener un control efectivo de acceso y, por tanto, garantizar la seguridad de todos.
• Preservación de las áreas comunes: Al reducir el uso inadecuado de ascensores, pasillos y zonas compartidas, se disminuyen los gastos de mantenimiento y se conserva mejor el estado de estas áreas.
• El valor de la propiedad no se ve mermado: Los inmuebles en comunidades tranquilas y con un ambiente residencial consolidado suelen tener una mayor demanda y, por ende, se valoran más en el mercado.
• Control sobre la actividad turística: La medida impide la renovación de licencias de alquiler turístico en el edificio, lo que a largo plazo asegura que la actividad no se reactive en detrimento del bienestar comunitario.

Estos beneficios se traducen en una mejora global del entorno residencial, haciendo de tu comunidad un lugar más seguro, agradable y cohesionado.

Reflexiones personales y testimonios de vecinos

He tenido la oportunidad de conversar con muchos propietarios de la Comunitat Valenciana que han vivido de primera mano los efectos del alquiler turístico. Un colega me comentó:

«Antes, cada fin de semana, el edificio se transformaba en un punto de encuentro de desconocidos. La seguridad se veía comprometida y la convivencia se resintió. Tras adoptar la medida, la diferencia es notable: nuestros pasillos son tranquilos y la comunidad se siente protegida. Ha sido un cambio necesario y positivo.»

Este tipo de testimonios me confirman que, cuando se actúa de forma organizada y democrática, es posible recuperar el verdadero sentido de comunidad. La lucha contra el turismo masivo no es una cuestión de ideología, sino de proteger nuestro derecho a vivir en un entorno seguro y armonioso.

En definitiva, prohibir los pisos turísticos en nuestros edificios dentro de la Comunitat Valenciana es una opción legal, viable y necesaria para proteger su carácter residencial y garantizar una convivencia segura y armónica. Si estás cansado de los inconvenientes que trae el alquiler turístico –desde el ruido y la inseguridad hasta el deterioro de las áreas comunes– te invito a tomar acción.

Como arquitecto, mi compromiso es ayudarte a crear entornos donde la convivencia, la seguridad y el bienestar sean la prioridad. Recuerda: tu hogar es tu refugio y es tu derecho disfrutarlo en paz y armonía. Si tienes dudas, inquietudes o necesitas asesoramiento, te invito a dejar tus comentarios o ponerte en contacto. ¡Juntos, podemos construir comunidades más seguras y residenciales, libres de los inconvenientes del alquiler turístico!