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Certificado de antigüedad | Declaración de Obra Nueva

Certificado de antigüedad | Declaración de Obra Nueva
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El certificado de antigüedad de vivienda es un documento que requieren las Notarías para formalizar la Declaración de Obra Nueva de una edificación o parte de ella que, por algún motivo,  no figura en el registro de la propiedad. Este certificado deben suscribirlo, en lo que se refiere al ámbito residencial (viviendas, edificios de viviendas), obligatoriamente arquitectos o arquitectos técnicos y en él se certifica, según criterios tanto técnicos como objetivos, cuál es la antigüedad de un inmueble a efectos de poder determinar si han prescrito las posibles infracciones urbanísticas cometidas en su construcción.

Casa con registro de la propiedad
El certificado de Antigüedad permite declarar Obra Nueva y registrar tu propiedad

El arquitecto certificara la edad mínima que tiene la vivienda o la edificación auxiliar (piscina, almacén, porche, etc…) que se pretende escriturar. La edad mínima de los inmuebles para declarar la obra nueva varía según la legislación autonómica. En el ámbito de la Comunidad Valenciana las edades mínimas de la edificación válidas para poder declarar obra nueva son:

  • Hasta el año 2014 la ley marcaba un plazo máximo de prescripción de 4 años (es decir, basta con demostrar que la construcción es anterior al año 2010).
  • A partir del año 2014, un importante cambio normativo (ver Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana) cambió este límite endureciéndolo notablemente pasándolo a los 15 años. Así, por ejemplo, una construcción ilegal ejecutada en 2015, solamente podrá ser registrada vía Declaración de Obra Nueva a partir del año 2030). Un panorama bastante desalentador para quienes se aventuren hoy en día a construir Obras sin licencia.

Un Certificado de Antigüedad suscrito por un Arquitecto permite al Notario hacer una Declaración de Obra Nueva (puede ser una vivienda completa, un edificio, una obra en curso, una instalación o una parte de una edificación) e inscribirla en el Registro de la Propiedad.

Cómo es el Certificado Técnico de Antigüedad, Superficies y descriptivo

Habitualmente el certificado de antigüedad incluye también un certificado superficies, y un una descripción de la edificación, es todo se suele emplear para modificar los datos erróneos que en ocasiones aparece en las escrituras de viviendas antiguas.

En algunas poblaciones el certificado técnico de antigüedad también puede ser utilizado para poder obtener en el ayuntamiento la cédula de habitabilidad de primera ocupación de una vivienda existente, como documento complementario a un expediente de legalización.

Cuál es el contenido del Certificado de Antigüedad

El certificado de antigüedad permite declarar una obra nueva antigua y registrarlaEl Certificado emitido por el Técnico competente debe especificar:

  1. Cuál es el objeto y propósito del documento
  2. Identificar a la persona que lo encarga y al inmueble propiamente dicho. Es muy importante especificar tanto la referencia catastral como los datos de inscripción registral.
  3. Describir el estado actual de la edificación (o parte de ella) que se pretende declarar como Obra Nueva, indicando las distribuciones interiores, número de plantas, uso al que se destina y el detalle de superficies tanto construidas como útiles.
  4. Especificar el tipo de suelo, sus características urbanísticas básicas y la presencia o no de conexión a los servicios urbanos.
  5. Describir o informar acerca de cualquier otra circunstancia digna de reseñar (si se trata de obra terminada o no, si existe alguna servidumbre, etc…)
  6. Aportar anexo con fotografías y planos (esquemáticos o detallados) que puedan ayudar para la mejor comprensión de lo que se está certificando.
  7. El certificado de antigüedad aportará, también, pruebas de la edad estimada de la edificación (fotografías, documentación de la obra, permisos o licencias, imágenes de satélite históricas, etc…).
  8. Se deben aportar las coordenadas georreferenciadas de la edificación objeto de Declaración de Obra Nueva para que el registrador pueda contrastarlo con los datos catastrales. Lee más haciendo click en el enlace anterior.

La escritura de Declaración de Obra Nueva

El Notario deberá preparar la Declaración de Obra Nueva
El Notario deberá preparar la Declaración de Obra Nueva

Mediante este documento notarial el propietario de una edificación o terreno puede formalizar mediante Escritura Pública, su existencia o bien reflejar su nueva realidad tras haber sufrido alteraciones que no constaban previamente. El registro de la propiedad, gracias a la declaración de obra nueva, procederá a inscribir la nueva finca registral (o bien rectificar los datos de una existente según sea el caso de que se trate). Esta es la manera de formalizar mediante documento público la propiedad y poder de este modo transmitirla con todas las garantías legales.

Si bien la actual Ley Hipotecaria española y otras legislaciones recienten regulan diversos aspectos técnicos de este procedimiento, su origen jurídico lo encontramos ya en el Código Civil, más concretamente en los artículos 358 a 361 correspondientes al llamado “Derecho de Accesión”.

La declaración de obra nueva puede realizarse sobre:

  • Una construcción que esté en fase de construcción o en proyecto (sin estar la obra terminada)
  • Como una obra nueva terminada.
  • Como “otras construcciones”, de diversa índole, para usos diversos que requieran de inscripción en el registro de la propiedad.

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