¿Una vivienda para reformar necesita Certificado Energético?

Habitualmente vemos en inmobiliarias anuncios de «viviendas para reformar» que se ponen en venta y que no disponen de Certificado de eficiencia energética. Pero… ¿esto es normal? ¿una vivienda para reformar necesita Certificado Energético?

Muchos clientes y propietarios tienen muchas dudas acerca de este tema, por este motivo aclaramos en este artículo la típica dudas que se suelen dar:

Quiero comprar una casa para reformar, la casa es muy vieja y se va a cambiar por completo todas las instalaciones, ventanas, calefacción…o sea, una reforma integral, mi pregunta es si el vendedor tiene la obligación de hacer el certificado energético o por el contrario ya se lo hare yo cuando termine toda la obra.

Ya te adelanto que la Ley no es clara en este tema por lo que caben diferentes interpretaciones y muchas veces quedará a criterio del propietario. Te comento los diferentes casos que te puedes encontrar:

Comprar para rehabilitar casa en ruinas o para demoler

Si hablamos de la obligatoriedad de contar con un Certificado Energético, evidentemente, y como no puede ser de otra forma, es un claro caso de exención. Por ello NO ESTÁS OBLIGADO A REALIZAR UN CERTIFICADO ENERGÉTICO.

Además tampoco tendría mucho sentido ya que este tipo de construcciones por lo general carecen casi por completo de unas condiciones mínimas de habitabilidad, no contando con una envolvente térmica completa (fachadas, cubiertas, ventanas,…) ni con las debidas instalaciones térmicas (agua caliente, calefacción,…)

A la hora de formalizar la compraventa, el notario deberá hacer mención a que se trata de una Construcción en estado de Ruina, y por tanto, exenta del Certificado de Eficiencia Energética. El registrador deberá también incorporar esta anotación en el Registro de la Propiedad del inmueble.

¿Cuando hacer el certificado energético al rehabilitar casa en ruina?

Tanto si el fin es rehabilitar la construcción como si es directamente demoler para hacer una construcción de Obra Nueva necesitarás contar con un PROYECTO DE UN ARQUITECTO.

La ley contempla que todo proyecto arquitectónico, que tenga como finalidad el uso de vivienda, deberá incluir un Certificado de Eficiencia Energética (tanto en su fase previa, que se considera provisional, como al terminar la obra que ya será definitivo y quedará registrado).

Este certificado de eficiencia energética incluirá todas las características de la nueva construcción y tendrá una validez de 10 años.

Comprar casa para reformar, el Certificado Energético en casas antiguas

Este suele ser el caso más habitual y el que más consultas origina. Quieres comprar una vivienda que está para reformar y ves en ella un gran potencial para convertirla en tu residencia soñada o bien para darle una nueva vida y poder explotarla para alquiler tradicional, vivienda turística o para revender haciendo lo que se llama un flipping house.

Si hablamos de si es obligado el Certificado Energético en la compra de una casa para rehabilitar, la respuesta no es clara, sólo podemos decirte que depende del caso. Pero no te preocupes, vamos a profundizar un poco en ello para despejar tus dudas.

Para dar algo más de claridad podemos consultar la propia Ley a ver qué nos cuenta. Revisando el R.D. 390/2021 que regula el procedimiento de Certificación Energética de edificios en España encontramos lo siguiente:

Artículo 3. Ámbito de aplicación.

2. Se excluyen del ámbito de aplicación:

e) Edificios que se compren para su demolición o para la realización de las reformas definidas en el apartado d) del artículo 3.1. Estos edificios estarán exentos de la obtención del certificado de eficiencia energética de edificio existente de acuerdo con el artículo 10, sin perjuicio, en su caso, del cumplimiento del artículo 9 una vez se vaya a acometer la reforma, según lo referido en el apartado d) del artículo 3.1

Veamos a qué tipo reformas se refiere la Ley en su apartado d) del artículo 3.1:

1.º Sustitución, instalación o renovación de las instalaciones térmicas tal que necesite la realización o modificación de un proyecto de instalaciones térmicas (…)

2.º Intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio.

3.º Ampliación en la que se incremente más de un 10 % la superficie (…)

En conclusión tenemos 3 casos por los que puedes quedar exento del Certificado Energético a la hora de comprar una casa para reformar:

La excepción más obvia: «reformas importantes»

Toda vivienda que requiera una reforma que pueda afectar a más del 25% de la superficie de su envolvente quedará automáticamente exenta.

Como envolvente térmica entendemos las superficies de fachadas, techos y suelos de la zona habitable de la vivienda. Pongamos un ejemplo:

Imagina una casa de planta cuadrada de 10×10 m2. Su envolvente estaría formada por los suelos (100m2), los techos (100m2) y las fachadas (pongamos otros 100m2, contando 40 ml de paredes por 2.50 m de altura). Así la envolvente total es de 300 m2.

La ley nos habla de un 25%, es decir, que se rehabiliten al menos 75m2. Algo bastante sencillo de cumplir en la mayoría de casos de Casas Antiguas de Pueblo para Reformar donde la construcción antigua requiere de importantes mejoras. Por ello bastaría con que el techo o las fachadas, por ejemplo, estén para acondicionar.

No obstante, desde mi punto de vista técnico, este caso de Exención solamente está justificado cuando, efectivamente, la casa en su estado actual requiere de una reforma OBLIGATORIAMENTE, y no por simples cuestiones estéticas. Es decir, que claramente la vivienda no se encuentre para habitar.

En aquellos casos que no esté muy claro si la vivienda está inhabitable, aunque pretendas igualmente acometer una rehabilitación, mi consejo es que no te la juegues y pidas que te hagan el Certificado de Eficiencia Energética. Como bien sabrás la Ley establece que toda vivienda que se ofrezca para venta o alquiler debe contar con un Certificado de Eficiencia Energética, esto es así en España desde el año 2013. Esto implica que, con la ley en la mano, si la vivienda está siendo publicitada a través de inmobiliarias los compradores tienen todo el derecho de exigir que se le enseñe la Calificación Energética de la misma (la etiqueta energética). No hacerlo conlleva posibles sanciones como explico en mi artículo: Sanciones hasta 1000€ por vender, alquilar o publicitar sin el Certificado Energético

Otros casos de excepción

Como se ha comentado anteriormente también te podrías acoger a la exención del Certificado Energético en casos como los siguientes:

• Si se trata de una casa para rehabilitar de grandes dimensiones, con unas instalaciones térmicas obsoletas que requieren de Proyecto Técnico para poder ser renovadas o sustituidas. Hablamos de instalaciones térmicas grandes, por encima de 70kw, que contemplen sistemas Sistemas de Calefacción, Equipos de Aire Acondicionado, Calderas, Termos o Calentadores de Agua, Sistemas de producción de energía renovable, etc…
• Si planeas realizar una ampliación de la casa que supere en más del 10% la superficie actual, a través de un Proyecto Técnico redactado por un Arquitecto. En estos casos tampoco se requiere un Certificado Energético a la hora de comprar, dado que no tendría ningún sentido certificar algo que va a cambiar sustancialmente tras la rehabilitación.
• Si la casa es de tipo Vivienda Aislada con una superficie útil inferior a 50 m2, esto es una excepción general aplicable a todas las viviendas que cumplan con esto, no solamente las que se destinen a la reforma.
• Si la casa está considerada como Edificio Protegido siempre que cualquier actuación de mejora de la eficiencia energética alterase de manera inaceptable su carácter o aspecto.

El notario deberá reflejarlo en la escritura

Cuando nos encontramos con un caso en que la vivienda en su estado actual no resulte habitable por:

• Estar en muy mal estado o en ruina
• Exija de reparaciones urgentes para tener las mínimas garantías de habitabilidad
• Tiene problemas de humedades que exijan cambios de cubierta o cerramientos
• Deban demolerse partes de la misma.
• Deban hacerse modicaciones estructurales o realizar ampliaciones
• Etc…

sí que podría entenderse que no tiene sentido contar con un certificado energético. Para este caso puntual, el Notario debería incluir en la escritura algo parecido a lo siguiente:

La parte transmitente declara bajo su exclusiva responsabilidad, que la finca objeto de la presente compraventa NO entra dentro del ámbito de aplicación del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Y ello en atención a tratarse de un edificio que se compra para REFORMAS IMPORTANTES (que implican una renovación de más del 25% de la superficie de la envolvente del edificio) o DEMOLICIÓN.

Por supuesto, si en la escritura aparece una cláusula de este tipo el comprador se va a comprometer a realizar la reforma necesaria mediante un Proyecto de un arquitecto quien una vez finalizadas las obras registrará el nuevo Certificado de Eficiencia Energética.

De todos modos yo siempre aconsejo que, ante la duda, y conociendo los costes actuales de este documento, no merece la pena el riesgo de ser inspeccionado por no incluir el Certificado en la compraventa. Si la vivienda está en mal estado pero es habitable, mejor hacerlo.

Apoyarse en las «medidas de mejora» del certificado

Dentro del propio documento del Certificado Energético existe un apartado llamado «Medidas de mejora«, este apartado está pensado para que, si quiere realizar reformas, los nuevos propietarios puedan mejorar la Letra Energética de su inmueble sin tener que pedir un nuevo Certificado Energético. En este sentido es importante elegir un buen técnico que sepa estudiar bien las Mejoras más adecuadas a su caso para que le puedan servir de guía a la hora de plantear su proyecto de reforma.

Ni que decir tiene que un técnico experimentado y familiarizado con los temas referentes a la construcción como es un Arquitecto, puede poner especial atención a este punto dando un valor añadido al Certificado. Es importante disponer del Certificado bien hecho (aconsejo huir de los Certificadores más baratos que, por supuesto, no harán este estudio tan detallado).

En conclusión:

• Si la vivienda está antigua pero es habitable: DEBES TENER EL CERTIFICADO
• Si la vivienda sólo necesita pequeñas reformas y un lavado de cara: DEBES TENER EL CERTIFICADO
• Si la vivienda requiere de una rehabilitación o reforma importante, ya sea a través de un Proyecto Técnico o no: puedes acogerte a la EXENCIÓN aunque ello dejará constancia en la escritura y estará obligado el nuevo propietario a acometer las obras necesarias. Al final de la reforma se registrará el nuevo Certificado Energético.