Las 10 preguntas básicas que debes saber sobre la Cédula de Habitabilidad

Muchas son las dudas que suscita la Cédula de Habitabilidad, aquí se responden las 10 preguntas típicas acerca de la Cédula Urbanística: significado, tipos, su uso, vigencia, cómo obtenerla, precio, etc… Lo más básico para despejar tus dudas.

Debo aclarar que soy Arquitecto y mi ámbito de trabajo es la Comunidad Valenciana, por lo que si eres de otra comunidad quizás los procedimientos y las respuestas difieran en función de la legislación vigente en tu comunidad autónoma. No te preocupes por ello, muchos de estos conceptos son genéricos y te servirán igual para aclarar tus principales dudas, así que ni se te ocurra salir de mi web ¿eh? 😉

1 ¿Qué es la cédula de habitabilidad? ¿dónde se solicita? ¿cómo conseguirla?

La Cédula de Habitabilidad o Cédula Urbanística (en la Comunidad Valenciana también llamada Licencia de Ocupación) es un documento de carácter administrativo emitido por el Ayuntamiento (o por la entidad autonómica competente en materia de vivienda), que confirma que una vivienda cumple con los condicionantes mínimos de habitabilidad requeridos para poder ser ocupada legalmente. La Cédula, para que me entiendas, si usamos el símil de los coches, es como el «Permiso de Circulación», sin el cual no puedes circular.

Una vivienda sin Cédula Urbanística NO PUEDE SER USADA PARA HABITAR, por lo que legalmente no tiene reconocimiento. Ni va a poder empadronarte, ni los seguros te van a cubrir, ni podrás contratar la Electricidad, el Agua potable o el Gas. Vamos, que tienes un bonito «almacén» sin uso.

pero… ¿Qué es Cédula? Si consultamos lo que dice el diccionario de la RAE acerca de la palabra Cédula, su significado es «Documento oficial en que se acredita o se notifica» y la palabra Habitabilidad es «Cualidad de habitable, y en particular la que, con arreglo a determinadas normas legales, tiene un local o una vivienda«.

¿Donde solicitar la Cédula de Habitabilidad?

La legislación autonómica en la Comunidad Valenciana ha cedido las competencias a los Ayuntamientos, que son quienes, finalmente han de emitir las Cédulas y donde se tramitan los expedientes de Licencia de Ocupación. Si te han pedido una Cédula o Licencia ya sabes, acude a tu Ayuntamiento, también encontrarás mucha información en las páginas web oficiales de los Consistorios. Muchos de ellos ofrecen la posibilidad, incluso, de realizar la tramitación de forma telemática por lo que ni siquiera es necesario que te muevas de tu casa. Lo que sí te adelanto es que, sí o sí, vas a necesitar contratar los servicios de un Técnico Competente quien deberá revisar tu vivienda y emitirá los Certificados Técnicos correspondientes.

En lo que respecta al conjunto del Estado, lamentablemente no puedo responderte de forma concreta. Dado que la competencia está transferida a las comunidades autónomas, cada una de ellas tiene la capacidad de establecer el organismo que las emite así como el procedimiento. Te sugiero que te dirijas a la Consejería de Vivienda de tu Comunidad Autónoma donde seguro podrás informarte mejor.

¿Cómo conseguir Cédula de Habitabilidad?

Solamente puedes conseguir la Cédula si tu vivienda reúne los requisitos de habitabilidad, salubridad, urbanísticos y de solidez requeridos por la legislación. Si tu vivienda no es legal o bien ha sufrido alguna transformación relevante no declarada deberás plantearte legalizar las obras antes de tramitar la Cédula. En la mayoría de casos tendrás que recurrir a un Técnico Competente en materia de Edificación (Arquitectos habitualmente), quien analizará tu propiedad y te informará de los pasos a realizar, si es necesario, incluso, se realizarán los proyectos técnicos para la ejecución de las reformas necesarias.

Si tu vivienda ya está en condiciones y cuentas con el Certificado Técnico del Arquitecto, conseguir la Cédula de Habitabilidad es pan comido, simplemente tendrás que seguir el proceso administrativo establecido por el organismo encargado de emitir la cédula, presentando toda la documentación y pagar las tasas correspondientes.

2 Tipos de Cédulas de Habitabilidad

En la Comunidad Valenciana la legislación contempla 3 clases de Cédulas de Habitabilidad, que responden a las siguientes situaciones:

Cédula (o licencia) de Primera Ocupación

Es la que se otorga a una nueva construcción que se pretenda registrar y es condición necesaria para poder contratar los suministros de la vivienda (agua, electricidad, gas, …). Este documento se emite una vez que se ha comprobado la correcta ejecución de las obras, conforme a la normativa por lo que es necesario presentar los correspondientes Certificados Técnicos de los Arquitectos, Arquitectos técnicos, Entidades de control, Ingenieros, Empresas de certificación, etc… según el procedimiento que establezca la administración encargada de emitir la Cédula.

Para una obra nueva se debe tramitar la Cédula de Habitabilidad de 1ª Ocupación

Cédula (o licencia) de Segunda Ocupación y posteriores

Este documento es muy utilizado en la Comunidad Valenciana, se trata de una Renovación de la Cédula de Habitabilidad de la vivienda que se obtiene mediante un procedimiento simplificado denominado Declaración Responsable de Segunda Ocupación. La existencia de este tipo de cédula es debido a que en la Comunidad Valenciana las Licencias de Ocupación se emiten con una caducidad máxima de 10 años, por lo que tras los cuales, en el momento que sea necesario realizar algún cambio de titularidad o nueva contratación de suministros, hay que renovar obligatoriamente.

Si te interesa saber más te recomiendo que visites mi artículo acerca la Licencia de 2ª Ocupación :

Si han pasado más de 10 años se debe renovar la Cédula, es la llamada Licencia o Cédula de 2ª Ocupación

Cédula (o licencia) de Primera Ocupación por Rehabilitación o Cambio de Uso

Como puedes deducir del título, la Cédula de Primera Ocupación se debe tramitar también tras realizar modificaciones en los inmuebles que provoquen la nulidad de la Cédula original, esto se da habitualmente cuando:

• Se ha realizado una reforma integral en una vivienda existente que altere sus condicionantes urbanísticos y/o morfología mediante la aportación de un Proyecto de Arquitectura suscrito por técnico competente.
• Se ha realizado un cambio de uso a vivienda de inmuebles que antes no lo eran (como locales, oficinas, espacios de almacén, etc…) siempre por supuesto, mediante la intervención de un Arquitecto.
• Se pretende realizar una división horizontal de una vivienda o edificio en varias viviendas independientes. En este caso es necesario tramitar las licencias de cada una de las partes individualizadas y, por supuesto, contar con un Proyecto de Arquitecto.

3 ¿Cédula o Célula de Habitabilidad?

Una pregunta bastante simple y obvia pero que genera muchas confusiones a mucha gente. La correcta denominación es: «CÉDULA habitabilidad«

Recuerda se dice CÉDULA DE HABITABILIDAD, no célula de habitabilidad

4 ¿Para qué se usa la Cédula de Habitabilidad?

El principal uso es acreditar ante terceros que la edificación cumple con las mínimas condiciones de habitabilidad, higiene, salubridad, solidez y estabilidad estructural. Por ello solamente si una vivienda tiene Cédula de Habitabilidad podrá acceder a la contratación de los suministros básicos de Electricidad, Agua, Gas, etc… Las compañías suministradoras están obligadas a pedirtela por lo que sin cédula no es posible habitar de forma digna una vivienda.

En algunas comunidades autónomas incluso es obligatorio disponer de ella para formalizar una escritura de compraventa o alquilar, en este sentido la Comunidad Valenciana es menos exigente por lo que aquí puedes legalmente comprar sin la Cédula (aunque no te lo recomiendo, esta es una práctica que he podido comprobar en algunos inmuebles comercializados por entidades financieras dejando a los futuros propietarios el «marrón» de tener que encargarse de las costosas gestiones necesarias para legalizarlos).

5 ¿Qué diferencia hay entre Cédula de Habitabilidad y Certificado de Habitabilidad?

Aunque ambas expresiones suenan parecido realmente no son lo mismo. La principal diferencia es que la Cédula es el documento final que emite la Administración y que permitirá poder habitar la vivienda, mientras tanto, el Certificado es tan sólo el documento que emite el Técnico Competente (habitualmente Arquitectos, Arquitectos Técnicos, Ingenieros de la Edificación) que debe presentarse con carácter previo a la emisión de la Cédula, sirviendo como apoyo y base técnica de esta. Es decir, el Certificado de Habitabilidad es uno de los documentos necesarios para que el organismo competente pueda emitir la Cédula.

6 ¿Qué legislación hay que cumplir para obtener una Cédula?

Esta pregunta lamentablemente podría extenderse mucho dado que en España es una competencia Autonómica por lo que cada Comunidad tiene sus propias leyes al respecto, incluso a nivel local los Ayuntamientos también tienen algo que decir y pueden crear sus propias ordenanzas. Como sería algo interminable mejor no te voy a aburrir con ello, te emplazo a que busques la información en la web oficial de tu Administración Autonómica o bien en tu mismo Ayuntamiento.

En el caso concreto de la Comunidad Valenciana, la principal ley que regula las condiciones de habitabilidad en viviendas en la actualidad es el
DECRETO 151/2009, de 2 de octubre, del Consell, por el que se aprueban las exigencias básicas de diseño y calidad en edificios de vivienda y alojamiento

7 ¿Caducan las Cédulas de Habitabilidad?

Como tales, las cédulas de habitabilidad tienen una vigencia permanente en el tiempo mientras que no se produzca en la vivienda ninguna alteración importante que las anulen o invaliden. Ahora bien, en la Comunidad Valenciana existe la llamada Licencia de 2ª Ocupación que sí que es necesario obtener cada cierto tiempo (10 años) en los siguientes supuestos:

1. Cuando se produzca una venta (transmisión) de la propiedad.
2. Cuando sea necesario realizar un nuevo contrato de suministro (Agua, Gas, Electricidad)

Esta 2ª Ocupación se acredita mediante Declaración Responsable en los Ayuntamientos, a modo de renovación de la Cédula, garantizandose así a modo de control que se siguen cumpliendo sus condiciones con el paso del tiempo.

8 Cédula de Habitabilidad y Licencia de Ocupación, ¿son la misma cosa?

Aclarando que siempre me estoy refiriendo a la Comunidad Valenciana, a efectos prácticos puede considerarse Cédula de Habitabilidad y Licencia de Ocupación lo mismo. Cédula es la denominación antigua y mucha gente (así como algunos ayuntamientos) aún la sigue utilizando pero realmente este documento se denomina legalmente «Licencia de Ocupación (primera o segunda)». Formalmente sí que hay diferencias en función de la época en que se obtuvo y de la administración (autonómica o local) que lo emitió por lo que no existe un Modelo de Cédula de Habitabilidad estándar para la Comunidad Valenciana.

En la Comunidad Valenciana la Cédula de Habitabilidad y la Licencia de Ocupación son lo mismo

9 ¿Qué requisitos son necesarios para obtener la Cédula de Habitabilidad?

• Si hablamos de la Cédula o Licencia de Primera Ocupación, el principal requisito es que la vivienda esté construida de acuerdo a las normativas técnicas de habitabilidad, constructivas y urbanísticas mínimamente exigibles. Esta garantía se obtiene, lógicamente, mediante la intervención de un Arquitecto quien, a través de un proyecto y de los Certificados Técnicos necesarios, acredite ante la administración que la vivienda es técnicamente apta para poder ser habitada.
• Para el caso de la Cédula de Segunda Ocupación, el requisito necesario es que un Técnico competente emita un certificado que acredite que en la vivienda se siguen cumpliendo las condiciones por las que se obtuvo la Primera o Anterior Licencia de Ocupación. Por este motivo, en el caso de que las viviendas hayan sufrido una transformación no declarada que cambien sus características funcionales, de uso o espaciales, no es posible obtener la licencia de 2ª ocupación debiendo previamente legalizar las obras ante el ayuntamiento o bien revertir aquellas actuaciones ilegales. La transformación mencionada se refiere a cambios sustanciales como modificaciones de huecos de fachada, ampliaciones, etc… ¡pero tranquilo! las obras menores de reforma interior como renovación de cocinas y baños o pequeños cambios de distribución no impiden obtener la Licencia mientras se sigan respetando o se mejoren las condiciones de habitabilidad de la vivienda en su estado anterior.

10 ¿Cuánto cuesta la Cédula de Habitabilidad?

Te puedo responder solamente para el ámbito de la Comunidad Valenciana que es donde ejerzo mi actividad como Arquitecto. El Precio de la Cédula de Habitabilidad es algo difícil de determinar dados los múltiples factores que intervienen y los casos que se pueden dar. Más que cantidades concretas, te enumeraré a continuación las diferentes partidas de gasto, para que lo tengas en cuanta a la hora de pedir un presupuesto adaptado a tus condiciones concretas:

Para Cédula de Habitabilidad (Primera Ocupación)

• Honorarios técnicos de Arquitecto para la realización del proyecto de edificación o reforma necesario y llevar la dirección de las obras. También es posible que tengas que contratar otros profesionales técnicos (Arquitectos Técnicos, Ingenieros,…) o empresas de control. Si la vivienda ya está ejecutada pero en su día no se obtuvo la primera ocupación, es posible que no requieras de proyecto ni reforma pero sí se deberá iniciar un Expediente de Legalización en el que también se debe contar con la intervención de un Arquitecto.
• Honorarios técnicos del Arquitecto para emitir los Certificados Técnicos finales de obra, es el paso previo y necesario para poder dar luz verde a la Cédula o Licencia.
• Tasas municipales del Ayuntamiento que emitirá la Cédula o Licencia en base a los certificados anteriores. Su importe es muy variable según el volumen de la obra y la localidad de que se trate.

Para Cédula de Habitabilidad (Segunda Ocupación)

• Honorarios técnicos de Arquitecto o Técnico competente correspondientes a la inspección de la vivienda y la emisión del Certificado Técnico de Habitabilidad requerido por el ayuntamiento. El importe de este certificado es variable pero aquí sí me puedo mojar y decirte que su precio suele oscilar entre los 100€ y 300€
• Tasas municipales del Ayuntamiento en la que se tramitará la Segunda Ocupación. Su precio suele variar entre los 10€ y los 120€ (incluso más). Pregunta en tu Ayuntamiento y te informarán.

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