Si estás interesado en obtener una licencia turística en Valencia Capital, estás en el sitio adecuado. En este artículo, te guiaré a través del proceso y los requisitos clave para asegurarte de que tu piso vacacional o apartamento turístico cumpla con la normativa vigente en esta ciudad. Desde el Informe de Compatibilidad Urbanística hasta las categorías y normativas específicas, exploraremos todos los aspectos necesarios para que puedas ofrecer tu propiedad como una vivienda turística de manera legal y exitosa en Valencia.
Soy Antonio Ariza, arquitecto, y me dedico a la gestión de documentación y tramitaciones para dar de Alta tu Vivienda de uso turístico.
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Requisitos para la licencia de vivienda turística en Valencia
Obtener una licencia turística en Valencia es un proceso crucial para quienes desean alquilar sus propiedades con fines turísticos en la ciudad. Este proceso se inicia con la solicitud del Informe Municipal de Compatibilidad Urbanística así como la obtención de la Licencia de Ocupación, un paso fundamental que garantiza que tu propiedad cumple con los requisitos legales y urbanísticos necesarios para el alquiler turístico.
Para obtener la licencia (cédula) de segunda ocupación en Valencia el proceso es simplificado ya que se suele realizar por Declaración Responsable por lo que es inmediata.
Paralelamente hay que solicitar el informe de compatibilidad, que es lo que realmente cuesta más. Hay que dirigirse al Departamento de Urbanismo de Valencia y allí los técnicos revisarán la solicitud y cotejarán la información con lo especificado en el Planeamiento Urbanístico de tu zona.
Comentar que no todas las zonas de la ciudad tienen el mismo criterio a la hora de otorgar la Compatibilidad Urbanística para Vivienda Turística por lo que no hay un criterio general válido para todos para conocer si va a ser Favorable o no, ahora bien, sí que puedo comentarte unos criterios de mínimos que sí o sí se deben cumplir:
Incompatibilidad de un piso vacacional en Valencia vs vivienda tradicional: Sólo plantas inferiores en edificios y unifamiliares
Partimos de la premisa de que la licencia a un piso turístico en Valencia solamente se puede conceder si se cumplen dos requisitos fundamentales:
- Lo debe permitir el planeamiento urbanístico. Es decir, el Plan General debe especificar claramente que se permiten otros usos distintos del de vivienda en tu zona. Aunque puedes hacer tú mismo la consulta con la información pública del ayuntamiento, esta tarea normalmente se suele delegar en un técnico especialista que es quien mejor te podrá asesorar.
- No tengan otras viviendas en su misma planta o debajo de ellas (hablamos de viviendas particulares sin uso turístico). Esto es un requisito muy limitante, porque nos obliga a que la viviendas turísticas en Valencia estén sólo en plantas inferiores de los edificios, normalmente en plantas bajas o primeras o bien que se trate de viviendas con acceso independiente a la calle, sin pasar por las escaleras comunes.
Casos comunes compatibilidad según ubicación en el edificio de tu vivienda turística:
- Viviendas unifamiliares, adosados, etc… con acceso desde planta baja. En este caso al no haber otras viviendas no suele ser un problema.
- Pisos o apartamentos en plantas bajas, ya sean preexistentes o que se vayan a reformar con un Proyecto de Cambio de Uso a partir de locales, por ejemplo. En este caso, siempre que la vivienda cuente con acceso independiente del de la comunidad de propietarios no habría mayor impedimento (ojo, hablamos siempre de que el planeamiento permita un uso distinto del de vivienda).
- Pisos o apartamentos en plantas primeras o superiores. Siempre y cuando no existan en su misma planta o en plantas inferiores viviendas de uso particular. La única excepción a esto es que se pueda garantizar un acceso totalmente diferenciado del común de la escalera de la comunidad, en ese caso sí que podría permitirse.
- Pisos o apartamentos en plantas destinadas a oficinas, en esta caso tampoco se concederán licencias salvo que el resto de propiedades de la planta también esté destinado a Licencias Turísticas. Un caso común es el de habilitar una oficina en un entresuelo para hacer una vivienda, en este caso si existen otras oficinas contiguas no se concedería la licencia. Este requisito no es de aplicación si la vivienda turística tiene una escalera con acceso exclusivo a la planta baja, claro está. La idea es que nunca se mezclen diferentes usos en la misma planta.
- Pisos en plantas intermedias, últimas o áticos en edificios residenciales. En la mayoría de ocasiones NO SE CONCEDEN LICENCIAS PARA USO TURÍSTICO, al entrar en conflicto esta actividad con los vecinos residentes.
El informe de Compatibilidad Urbanística en Valencia Capital
La forma legal de verificar que es posible obtener licencia turística para tu piso vacacional en Valencia es solicitando el llamado Informe de compatibilidad urbanística. De esta forma los técnicos del Ayuntamiento analizarán tu caso particular y harán las comprobaciones oportunas en el planeamiento para responder a tu duda: ¿puedo obtener licencia para uso turístico en mi vivienda?
Para poder solicitarlo te hay que dirigirse a la Sede Electrónica del Ayuntamiento ya que es un trámite 100% telemático. Puedes comprobar el procedimiento accediendo a este enlace: solicitud del Informe Urbanístico de Compatibilidad en Valencia.
Aclarar que el Ayuntamiento de Valencia, a diferencia que otros municipios turísticos, no tiene un procedimiento específico para el uso turístico y lo considera una actividad más, por lo que el proceso de solicitar y obtener el Informe positivo de Compatibilidad Urbanística no difiere del que se realiza para las licencias de actividades de oficinas, comercios, talleres, etc…
El caso de Viviendas Turísticas en El Cabanyal
El Cabañal de Valencia es un barrio tradicional costero que tiene identidad propia, está ubicado al Este de la ciudad próximo a las principales playas, formado en su inmensa mayoría por vivienda de baja altura de 2-3 alturas, es una zona con especial protección a través de su conocido PEPRI (plan especial de proteccion y reforma interior del Cabanyal-Canyamelar).
Dada su privilegiada situación y la arquitectura tan particular es un foco importante de atractivo para turistas que buscan pasar unos días en nuestra ciudad. Por ello la cantidad de Licencias de Viviendas Turísticas no ha dejado de aumentar en especial a partir de la irrupción de los grandes portales de Alquiler Vacacional como son Airbnb, Booking, Tripadvisor,… entre otros.
La concesión de Licencias en este entorno es algo más restrictiva y depende en gran medida del número de viviendas que existan en cada manzana en particular. Por ello no siempre se concede, a pesar de cumplir con la premisa de acceso por planta baja o diferenciado del resto de viviendas.
El Ayuntamiento de Valencia, dado lo particular de estos casos, ha habilitado un procedimiento específico: Solicitud informe compatibilidad vivienda turística (TVT) PEC Cabanyal
La Memoria Técnica para informe de Compatibilidad Urbanística
Dado que el ayuntamiento de Valencia considera el Uso Turístico como una actividad más, se exige presentar, al igual que ocurre con otro tipo de actividades comerciales, oficinas, etc… una Memoria Técnica suscrita por técnico competente (Arquitectos, Arquitectos Técnico o Ingenieros).
En esta memoria técnica se hará una propuesta previa del proyecto, tanto si se prevé reforma como si no, explicando motivos, uso previsto, referencias a legislación y planeamiento e indicando superficies y medidas mediante planos de la propuesta. Estos planos no tienen que ver con el proyecto de actividad, el cual queda supeditado a la obtención de un informe de viabilidad POSITIVO.
Este informe no aplica para viviendas en el Cabanyal, cuyo trámite es algo más sencillo y no se requiere una documentación técnica tan exhaustiva.
También cabe destacar que, si bien en Turismo para registrar tu vivienda basta con aportar un Informe de Compatibilidad positivo y la Licencia de Ocupación, ello no implica que a efectos del ayuntamiento se cuente con licencia de actividad, para ello será necesario que un técnico redacte y presente el correspondiente proyecto y se firme el Certificado Final de la instalación tanto si se requieren obras como si no, de lo contrario podríamos ser objeto de inspección y, en caso de no contar con licencia, se nos puede paralizar la actividad. En este tema hay mucha confusión con los propietarios particulares, una cosa es el Registro de Vivienda Turística y otra muy distinta contar con Licencia de Actividad para uso Turístico.
Registrar tu Vivienda Turística NO IMPLICA contar con Licencia de Actividad para Uso Turístico, son cosas diferentes, no te confundas. Ejercer una actividad sin licencia puede ser objeto de sanciones.
¿Cuánto tardaré en obtener respuesta?
Seguro que te estarás preguntando cuánto tarda esto, ya que estás pensando en empezar a alquilar tu piso turístico en Valencia lo antes posible. Pues…siento decirte que necesitarás PACIENCIA.
Como en tantos otros trámites que dependen de la Administración, estas cosas no suelen ser del todo ágiles y suelen demorarse en responder entre 1 y 3 meses dependiendo de las fechas y del volumen de solicitudes. Incluso me he encontrado solicitudes que se han demorado hasta 6 meses. No te puedo dar un plazo exacto porque no lo hay, lo único que te aconsejo es que, si crees que cumples los requisitos, lo pongas en marcha lo antes posible para que vaya haciendo su camino. No olvides contactar previamente con un técnico para que te prepare la Memoria Técnica ya que es el primer paso necesario.
Una vez el Ayuntamiento emita el informe solicitado te dirá si es POSITIVO o NEGATIVO, y sabrás si vas a poder tramitar con éxito tu Licencia Turística en Valencia.
El Proyecto para obtener la Licencia de Uso Turístico
Una vez obtenido el informe favorable del Ayuntamiento es momento de tramitar la Licencia. Para ello se deberá presentar la solicitud de Licencia mediante el Proyecto Técnico de Actividad a redactar por un técnico competente, que en estos casos suelen ser Arquitectos, Arquitectos técnicos o Ingenieros.
En el proyecto figurarán todos los detalles de la actividad a realizar así como los planos, cumplimiento de normativa e, incluso, las obras de acondicionamiento y reforma si son requeridas. El técnico será el encargado de supervisar que todo se realice conforme a lo previsto y al final del proceso emitirá el Certificado Final de la Instalación con el que se podrá obtener la Licencia de Uso Turístico definitiva.
El Registro/Alta de la Vivienda Turística
De forma paralela a la obtención de la licencia de uso turístico en el Ayuntamiento, se debe registrar/dar de alta tu vivienda en Turismo de la GVA que es donde te darán el correspondiente número identificativo. Este número será imprescindible para poder anunciar tu piso o apartamento en alquiler para turistas en las diferentes plataformas online disponibles.
Para el registro se requiere contar con:
- El Informe de Compatibilidad POSITIVO emitido por el Ayuntamiento
- La Declaración Responsable de 2ª Ocupación (o 1ª si tu vivienda tiene menos de 10 años).
- Tener el uso de la propiedad: escritura, contrato de alquiler, autorización de gestión, etc… cualquier persona no vinculada no puede realizar este trámite ya que el titular del registro será el responsable a efectos legales.
- Cumplir con los requisitos normativos para del Decreto 10/2021 – Reglamento de alojamiento turístico en la Comunidad Valenciana. En esta ley se habla con detalle de las condiciones físicas que debe tener la vivienda y todo lo que hay que tener en cuenta a la hora de explotarla para el uso turístico. Ruego encarecidamente que le des una leída (con paciencia ya que es muy extenso y abarca todo tipo de modalidades turísticas) incluso antes de empezar cualquier trámite por clarificar si vas a poder cumplir o no los requisitos.
Como ves, no requiere esperar a que el Ayuntamiento emita la Licencia de Actividad Turística por lo que se suele pedir simultáneamente con el fin de agilizar el proceso.
¡OJO! NO CONFUNDIR LICENCIA DE USO TURÍSTICO CON REGISTRO DE VIVIENDA TURÍSTICA.
No me cansaré de repetirlo ya que es un error muy frecuente. Todo lo mencionado anteriormente en este artículo es para poder obtener la Licencia Turística en el Ayuntamiento de Valencia, como requisito imprescindible para explotar cualquier actividad de alquiler turístico o vacacional. Pero el mero Registro de la vivienda no implica tener licencia (mucho ojo que luego vienen las inspecciones y las sanciones).